Kunnan talot kuntoon tai kumoon

TEKSTI Aija Kaijärvi | KUVAT iStock ja Annukka Pakarinen

Kunnat ja kuntayhtymät omistavat Suomessa yhteensä yli 60 000 rakennusta ¹⁾. Mutta minkälaisia? Toistuvat uutiset koulujen ja päiväkotien sisäilmaongelmista, rakennusvirheistä ja romahtaneista sisäkatoista huolestuttavat syystä niin vanhempia kuin päättäjiäkin. Monissa kunnissa rakennusten omistamiseen ja ylläpitoon haetaan määrätietoisesti tehokkuutta ja uusia ratkaisuja, mutta korjausvelan kasvulle ei näy loppua.

Kuntien ja kuntayhtymien omistuksessa olevien rakennusten pinta-ala on yhteensä noin 50,6 miljoonaa kerrosneliömetriä – ylläpidettävää tilaa on yli 7 000 jalkapallokentän edestä ²⁾. Tyhjiä rakennuksia on jo noin 1,8 miljoonaa kerrosneliömetriä ja määrän on arvioitu kasvavan väestörakenteen muutosten, digitalisaation sekä maakunta- ja sote-uudistuksen myötä. Lisäksi rakennuskannassa on paljon vajaakäytöllä olevia ja alkuperäiseen tarkoitukseensa soveltumattomia rakennuksia. Myös korjattavaa riittää vuosiksi eteenpäin.

– Pääosa kuntien hallinnoimista rakennuksista on peräisin 1970­–80-luvulta, eivätkä kunnat ole vielä saaneet korjausvelasta niskalenkkiä. Jos nyt tehdään asiat hyvin, taitekohta korjausvelan kasvulle tulee noin 10 vuoden päästä. Tähän vaikuttaa myös se, että seuraavaksi peruskorjausikään tulee 1990-luvun rakennuskanta, joka on pienempi ja tehty kosteusteknisesti paremmin, FCG Suunnittelu ja tekniikan Rakennusterveys- ja sisäilmastopalvelujen toimialajohtaja Juhani Pirinen ennustaa.

Työtä terveiden talojen puolesta

Tekniikan tohtori Juhani Pirinen tunnetaan tulisieluisena terveiden talojen puolestapuhujana ja rakennuskannan vaalijana. Aiemmin ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoita vuosia luotsannut mies on edelleen huolissaan sisäilma-asioista, mutta näkee myös valonpilkahduksia.

– Erityisesti asennepuolella on menty eteenpäin, sisäilmaongelmien tutkimista ei enää juurikaan tarvitse perustella, eikä oireilevia ihmisiä leimata luulosairaiksi. Myös kosteudenhallinnan valvominen työmailla on paranemaan päin, vaikka vielä ei olla sillä tasolla, millä sen pitäisi olla. Vuoden 2017 alussa voimaan tullut kosteuskoordinaattorivaatimus parantaa tilannetta ja Kuivaketju 10 -järjestelmä toteuttaa vaatimuksia, joskin sen käytettävyys vaatii vielä kehittämistä, Pirinen listaa.

Nykyisessä tehtävässään Pirinen asiantuntijajoukkoineen konsultoi rapistuvan kiinteistökannan parissa tuskailevia kuntia sekä tutkii ja korjaa niiden hallinnoimia rakennuksia. Parhaillaankin FCG:llä on käynnissä useita koulu- ja päiväkotityömaita eri puolilla Suomea. Mutta mitä kuntien pitäisi rakennuksilleen tehdä? Omistaa vai vuokrata tilat? Korjata vai jyrätä kelvottomat talot kumoon uusien tieltä? Pirisen mukaan polku on loppujen lopuksi yksinkertainen.

– Ensin kartoitetaan nykyinen kiinteistökanta ja rakennukset ’koritetaan’ vaikkapa neljään luokkaan niiden kunnon ja tarpeellisuuden mukaan. Alueiden palveluverkkoselvitys ja arvio tulevaisuuden tarpeista antavat näkymän siihen, mihin ja minkälaisia rakennuksia oikeasti tarvitaan. Turhista kiinteistöistä pitää rohkeasti luopua ja jäljelle jäävien hallinnointi keskittää suurempiin tilapalveluyksiköihin. Näihin yksiköihin pitää palkata kuntotutkimisen ja rakennusterveyden ammattilaisia ohjaamaan tutkimuksia ja korjaussuunnittelua. 

– Hyvä johtoajatus tässäkin on se, että kunnan tehtävä ei ole omistaa, vaan tuottaa palveluja kuntalaisille.

Huomisen tekijät Juhani Pirinen

Rahalla saa myös laatua

Monissa kunnissa tehdään jo määrätietoista työtä kiinteistöjen hallinnoinnin, ylläpidon ja kunnon parantamiseksi, mutta vielä on paljon kuntia, joissa vasta heräillään. Myös tuoreimman vuonna 2017 julkaistun ROTI-raportin mukaan rakennetun omaisuuden hallinnassa on suuria kuntakohtaisia eroja ³⁾.

– On aika surullista, että edelleen osa kuntapäättäjistä herää asiaan vasta, kun rakennusten käyttäjät hermostuvat niiden surkeaan tilaan lopullisesti ja päädytään koululakkoon tai valtakunnan uutisiin, Juhani Pirinen toteaa.

Pirinen muistuttaa, että rakentamisen ja korjaamisen laatuun voi vaikuttaa. – Rahoitusta kannattaa käyttää vipuvartena laadunvarmistamisessa jo kilpailutusvaiheessa. Pelkän hinnan tarkastelun sijaan tulisi esimerkiksi korjaushankkeissa edellyttää pätevien asiantuntijoiden ja tervetalo- tai kosteudenhallintakoordinaattorin käyttöä.

Viime vuosina kiinnostavaksi ratkaisuksi nousseessa elinkaarimallissa ulkopuolinen taho, esimerkiksi urakoitsija, vastaa rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta sopimuksen mukaisen ajan, joka on tyypillisesti 20 vuotta. Juhani Pirinen näkee tässä mallissa kunnan kannalta myös sudenkuopan. 

– Rakennuksen tekninen arvo tippuu vuodessa 1,5–1,7 %, vaikka sitä olisi pidetty sopimuksen mukaisesti kunnossa. Elinkaarimallissa palvelusopimus päättyy yleensä juuri, kun rakennuksen isot korjaustyöt alkavat olla ajankohtaisia, Pirinen varoittaa ja kehottaa tähän malliin päädyttäessä kiinnittämään erityistä huomiota kumppanin valintaan sekä sopimuksen sisältöön myös pitkällä tähtäimellä.

Kuntarahoitus kuntien kiinteistöhallinnon tukena

Kuntarahoitus ja sen tytäryhtiö Inspira tukevat kuntien kiinteistöhallintoa rahoitusratkaisuilla ja taloudellisella neuvonannolla. Oikein mitoitetuista, kestävistä ja terveellisistä tiloista hyötyvät kaikki veronmaksajista käyttäjiin.

Joustavilla rahoitusratkaisuilla kuntien kiinteistöhankkeet, niin peruskorjaukset kuin uudisrakentaminen, voidaan toteuttaa kestävästi asiakkaan talouden kantokyky huomioiden. Kaikki investointikustannukset kuten suunnittelu, purku ja rakentaminen voidaan rahoittaa yhdellä sopimuskokonaisuudella, asiakkaan tarpeesta riippuen.

Taloudellinen neuvonanto tarjoaa tukea kiinteistöjen salkutukseen ja eri toimenpideskenaarioiden taloudellisten vaikutusten arviointiin. Lisäksi kuntia kannustetaan ja tuetaan taloutensa kantokyvyn varmistamisessa muun muassa tuottamalla taloudellisia ennusteita investointiohjelmien vaikutuksesta kunnan talouteen.

Asiantuntijamme voivat auttaa myös rakennushankkeen valmistelussa ja kilpailutusprosessien läpiviennissä.

FAKTA

  • Suomessa on yhteensä noin 1,5 miljoonaa rakennusta.
  • Hoitoalan ja opetuskäytössä olevia rakennuksia on kumpiakin noin 9 000 kappaletta. Hoitoalan rakennusten määrä on ollut jatkuvassa kasvussa, opetusalan rakennusten määrä on sen sijaan pysynyt samalla tasolla koko 2000-luvun ajan.
  • Kuntakonsernien omistuksessa on yhteensä yli 60 000 rakennusta.
  • Kuntakonsernien omistuksessa olevan rakennuskannan tasearvo on noin 32,4 miljardia euroa, tekninen arvo noin 68,1 miljardia euroa ja jälleenhankinta-arvo noin 97,8 miljardia euroa.
  • Kuntakonserneilla on arvioitu olevan yhteensä noin 9 miljardin euron suuruinen korjausvelka.
  • Arvioiden mukaan jopa viidennes julkisista palvelurakennuksista on vaurioitunut merkittävästi. Näissä tiloissa oleskelee päivittäin jopa puoli miljoonaa lasta, vanhusta ja työikäistä.
  • Korjausvelkalaskelmia on toistaiseksi tehty lähinnä toimitiloista, joka kolmannella kunnalla on asiasta selvitys.
  • Investointipäätösten jälkeisiin käyttömenoihin on budjetoitu rahoitusta joka kolmannessa.
  • Elinkaarilaskelmia on käytetty uusinvestointien pohjana vain joka kymmenennessä kunnassa.

Lue lisää
Kiinteistöleasing yleistyy
Elinkaarimallin ABC – Johdanto: Lämpiöstä parrasvaloihin

Lähteet

  1. Suomen virallinen tilasto (SVT): Rakennukset ja kesämökit, ISSN=1798-677X. 2017, Liitetaulukko 2. Rakennukset käyttötarkoituksen mukaan vuosina 1980-2017. Helsinki: Tilastokeskus

  2. Kuntien rakennuskannan säästöpotentiaali, Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 5/2018.

  3. Rakennetun omaisuuden tila 2017, ROTI -raportti.