Asuntorakentamisen palapelissä on monta osaa

Teksti Hasse Härkönen | Kuvitus Kati Närhi

Asuntorakentaminen on jakautunut: kasvukeskuksissa eletään rakentamisbuumia ja muuttotappioseuduilla asuntojen arvo laskee. Ainoa keino turvata asuntojen saatavuus on rakentaa riittävästi oikeisiin paikkoihin.

Asuntorakentamisen rakenteellisiin ongelmiin ei ole pikaratkaisuja, vaan kysynnän ja tarjonnan kohtaamisen parantaminen vaatii pitkäjänteistä työtä ja suunnitelmallista rakentamista. Rakentamisen krooninen hankaluus näyttää olevan se, että asuntojen uudistuotanto on liian vähäistä tai liian ailahtelevaa. Sen seurauksena asunnoista voi välillä olla pulaa paikasta ja ajankohdasta riippuen.

Liian vähäinen rakentaminen ja toisaalta rakentamisen ylilyönnit aiheuttavat molemmat harmaita hiuksia. Asuntorakentamisen tulisi vastata todelliseen tarpeeseen, mutta talouden kriisit ja asuntomarkkinoiden mahdollinen ylikuumeneminen vaikeuttavat tasapainon löytämistä. Asuntorakentaminen ei ole irrallinen saareke vaan yhteiskunnan ja talouden yleisestä kehityksestä riippuvainen ala.

Asuntorakentamisella ja asumisella on merkittäviä ilmastovaikutuksia, joihin kiinnitetään yhä enemmän huomiota. Uudisrakentamisessa normit ovat jo jonkin aikaa olleet tiukat, ja nyt myös korjausrakentamisen vaatimuksia on kiristetty.

Sirpaloituminen uusi ilmiö

Kaupungistuminen on merkittävin asuntorakentamiseen vaikuttava tekijä Suomessa ja muualla. Ihmisten kasaantuminen kaupunkeihin aiheuttaa lumipalloefektin: kun osaajat ovat keskittyneet kasvukeskuksiin, myös yritysten on tultava niihin haluamansa työvoiman perässä. Ja kasvavien ja keskittyvien alojen työntekijöille tarvitaan erilaisia palveluita, mikä taas kiihdyttää palvelualojen yritysten keskittymistä asukaspaljouden yhteyteen.

Pääkaupunkiseutu on oma lukunsa asuntomarkkinoilla, mutta myös muut kasvukeskukset kuten Oulu, Tampere ja Jyväskylä vetävät ihmisiä. Muuttotappioseuduilla asuntojen arvo taas laskee, koska kysyntä hiipuu.

Kotimaan asuntomarkkinoiden mustavalkoinen kuva on saanut viime aikoina uusia sävyjä, kun markkinat ovat sirpaloituneet myös kuntien sisällä. Kasvukeskuksissa erottuu alueita, joissa asuntojen arvo nousee ympäristöä enemmän. Hyvin pärjääville alueille on tunnusomaista asuntomarkkinoiden aiempi hyvä tilanne, hyvät liikenneyhteydet ja työpaikkojen läheisyys. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla raideliikenteen varrella olevat alueet ovat voittajia.

Jakautunut tilanne kohtelee yksittäisiä ihmisiä eri tavoin. Joidenkin asunnon arvo nousee, toisilla taas se sulaa. Jos pienen paikkakunnan iso työllistäjäyritys lähtee muualle, se voi tietää asukkaalle hankalaa tuplaharmia eli työn menettämistä ja omistusasunnon arvon laskua.

Pääkaupunkiseudulla rakennusbuumi

Helsingissä ja sen lähialueilla on viime vuosina rakennettu runsaasti. Jos rakentaminen jatkuu nykytasolla, valmistuvien asuntojen määrän pitäisi riittää kasvavan pääkaupunkiseudun asuntotarpeen tyydyttämiseen.

Pääkaupunkiseudun kovan asuntokysynnän vuoksi on herännyt epäilyksiä siitä, onko asuntomarkkina ylikuumenemassa eli asuntojen hinnat karkaamassa. Olosuhteet ovat nyt otolliset ylikuumenemiselle, koska talous on kääntynyt kasvuun mutta korot ovat edelleen nollatasossa, työllisyys toipuu ja ihmisten luottamus talouteen on korkealla tasolla.

Ylikuumenemista ei kuitenkaan ole tapahtunut, vaan alkuvuonna asuntojen hinnoissa ei pääkaupunkiseudulla ole tapahtunut suuria muutoksia. Selitys saattaa olla se, että uusia asuntoja valmistuu nyt niin paljon, että se tyydyttää kovaa kysyntää. Riittävä uudistuotanto siis tasoittaa markkinoita ja ehkäisee ylikuumenemista.

Ailahteleva rakentaminen synnyttää kuoppia

Rakentamisen suhdanneluonteisuus luo kuoppia ja huippuja asuntotarjontaan. Vuosina 2008–2009 finanssikriisi säikäytti asuntorakentamisen rahoittajia ja samaan aikaan rakentajat karsivat riskinsä mahdollisimman pieniksi. Lopputuloksena kasvukeskusten asuntorakentamiseen tuli kuoppa.

Jatkuva ja pitkäjänteinen, riittävällä tasolla pysyvä rakentaminen on avainasia asuntojen kysyntään vastaamisessa. Nyt kasvukeskuksissa rakennetaan ahkerasti ja kiritään umpeen finanssikriisin aikaista notkahdusta. Asuntotarjonnan kuoppa ei kuitenkaan täyty vuoden tai parin kiivaalla rakentamisella.

Rakentamisen tukea uudistetaan

Valtion tuki on yksi asuntorakentamiseen vaikuttava tekijä. Asuntorakentamisen tukea ollaan uudistamassa, kun ympäristöministeriö hahmottelee vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoa koskevaa uutta pitkää 40 vuoden korkotukimallia. Mallilla on tarkoitus tukea kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista. Lisäksi pitkäaikaisia korkotukilainoja myönnetään erityisryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen tuotantoon.

Valtion tuotantotuista voidaan olla montaa mieltä. Jotkut näkevät ne hyvin tarpeelliseksi, toisten mielestä taas markkinat itse hoitavat riittävän asuntorakentamisen ja tuet voivat vääristää tilannetta. Jos toimivassa markkinatilanteessa asuntorakentamista vielä tuetaan voimakkaasti valtion taholta, vaarana voi olla ylituotanto.

Kiistämätöntä lienee se, että poikkeustilanteissa valtion tuilla on merkittävä rooli asuntorakentamisen ylläpitäjänä. Finanssikriisin aikana asuntorakentamisen tuet toimivat suhdannepoliittisesti rakentamista ylläpitävänä voimana.

Joka tapauksessa jatkossakin tarvitaan erilaisia asuntoja, koska sekä omistus- että vuokra-asumiselle on molemmille kysyntää. Lisäksi erityisryhmien kuten opiskelijoiden, vanhusten ja vammaisten asumismahdollisuudet pitää varmistaa. Eri asumismuotoja voidaan tukea harkinnan mukaan, ja on poliittinen arvovalinta, mitä asumisessa loppujen lopuksi tuetaan.

Uusia käyttötarkoituksia syrjäseutujen asunnoille

Muuttotappioseuduilla asuntojen kysyntä on vaisua, mikä näkyy asuntojen arvon laskuna. Jatkossa tyhjilleen jäävien asuntojen käyttötarkoituksen muutosten voi ennakoida lisääntyvän. Jos asuinkiinteistö soveltuu esimerkiksi päiväkodiksi tai muuhun vastaavaan käyttöön, käyttötarkoituksen muutos antaa mahdollisuuden jatkaa rakennuksen käyttöä.

Käyttötarkoituksen muutoksia on asuntojen kohdalla tehty Suomessa toistaiseksi vähän. Usein sitä harkitaan vasta pakon edessä viimeisenä vaihtoehtona. Jos uutta käyttötarkoitusta ei löydy, vanhat asuintalot voivat jäädä rapistumaan hoitamattomina.

Taantuville seuduille uusia mahdollisuuksia avaa se, että Suomesta on tulossa kakkos- ja kolmosasuntojen luvattu maa. Isot asuntomassat siirtyvät perintönä suurilta ikäluokilta seuraaville sukupolville, jotka saattavat käyttää vanhoja asuntoja kesämökkeinään tai kakkoskoteinaan.

Kuntien kaavoitus avainasemassa

Kaavoitus on asuntotuotannon pullonkaula monella paikkakunnalla. Suuren asuntokysynnän kanssa eläviä kasvukeskuskuntia on arvosteltu liian varovaisesta kaavoittamisesta. Nyt kuntien kaavoituksessa on nähtävissä käänne aktiivisempaan suuntaan, kun kunnissa on ymmärretty, että väestökehitys on paikkakunnan elinvoimaisuuden keskeisiä tekijöitä.

Kaavoitus kuuluu kunnille, mutta valtio on pyrkinyt omilla toimillaan vauhdittamaan kaavoitusta. Valtio on ikään kuin käyttänyt keppiä ja porkkanaa tulemalla mukaan merkittävin infrahankkeisiin sillä ehdolla, että paikkakunnat lisäävät kaavoitusta ja asuntorakentamista. Valtio voi antaa asuntorakentamishankkeiden käynnistysvaiheessa työntöapua, jota kautta hankkeita saadaan liikkeelle.

Taloyhtiöiden lainat kasvussa

Taloyhtiöiden lainamäärän kasvu on viime vuosien suuri murros asuntorahoituksessa. Vuoden 2011 jälkeen taloyhtiöiden lainataakka on kasvanut vuosittain yli kymmenen prosenttia.

Aiemmin asuntojen omistajat tyypillisesti maksoivat asuntolainallaan myös lainaosuutensa taloyhtiölainasta pois, nyt lainaosuus jää yhä useammin rahoitusvastikkeella maksettavaksi. Ilmiön taustalla on useita syitä kuten asuntolainan korkovähennysoikeuden leikkaaminen, 1960- ja 1970-luvuilla rakennettujen asuinkerrostalojen laajojen peruskorjausten rahoittaminen, ja asuntosijoittajien tulo mukaan uudisasuntomarkkinoille.

Muutoksen myötä taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden taloudellisen johtamisen ja suunnittelun merkitys korostuu. Taloyhtiön taloudenhoito kiinnostaa asuntojen ostajia yhä enemmän.

Eri alueiden erot tulevat esiin taloyhtiöiden rahoituksen saatavuudessa. Muuttotappioalueilla taloyhtiöllä voi olla vaikeaa saada lainaa korjauksiin järkevillä ehdoilla. Asuntojen arvon laskiessa rakennuksessa ei välttämättä enää ole riittävää vakuusarvoa, jotta pankki voisi rahoittaa taloyhtiötä.

Korjausrakentamisella iso rooli ilmastovaikutuksissa

Kokonaisvaltaista ja kattavaa tutkimusta nimenomaan asuntorakentamisen ilmastovaikutuksista ei ole Suomessa tehty. Selvää kuitenkin on, että asuntorakentamisella ja asumisella on merkittävät ilmastovaikutukset. Suomessa on pitkäjänteisesti tehty työtä asuinrakennusten ilmastovaikutusten pienentämiseksi etenkin energiankulutuksen suhteen.

Asumisen osuus energian loppukäytöstä on keskimäärin 20 prosenttia. Asumisen ekologiseen kestävyyteen vaikuttaa oleellisesti se, minkälaista energiaa asuintaloissa käytetään sekä millä ja kuinka kauas asunnosta liikutaan eli asunnon sijainti. Lisäksi on yhä enemmän tarvetta tutkia, mitkä ovat rakennusmateriaalien ilmastovaikutukset ja materiaaleihin sitoutuneen energian määrä.

Suuri osa Suomen asuinkerrostaloista on rakennettu 1960–1980-luvuilla, ja taloissa on niiden iän vuoksi paljon korjaustarpeita. Korjausrakentamisen ilmastovaatimukset ovat tiukentuneet, mikä vaikuttaa korjausten toteuttamiseen. Hyvin suunnitteluilla hankkeilla voidaan saada merkittäviä parannuksia asumisen ilmastovaikutusten suhteen.

Uudisrakentamista koskevat normit ovat jo jonkin aikaa olleet tiukat. Asumista myös suunnitellaan aikaisempaa alueellisemmasta näkökulmasta ja laajempina kokonaisuuksina, mikä vaikuttaa myönteisesti ilmastovaikutuksiin.

Ilmastoratkaisut myös taloudellisia

Ympäristöasioiden huomioon ottaminen ei vielä näy asuinrakennusten arvossa, mutta jatkossa tilanne saattaa muuttua. Jos talon ilmastovaikutus osaltaan vaikuttaa asuntojen hintoihin, se nostaa ympäristöystävällisyyden merkitystä asuntoa myydessä ja ostettaessa. Jatkossa asuntolainojen ehdot saattavat alkaa heijastella rakennuksessa tehtyjä ilmastoystävällisiä parannuksia.

Kun asuintalojen energiatehokkuus paranee, talojen käyttökustannukset laskevat. Tekniset parannukset antavat edellytykset kustannusten laskulle, mutta tilojen arjen käyttö ratkaisee lopputuloksen.

Artikkelia varten on haastateltu Hypon pääekonomisti Juhana Brotherusta ja Green Building Council Finlandin projektipäällikkö Sami Lankiniemeä.

Vihreää rahoitusta kestävään rakentamiseen

Kuntarahoituksen vihreää rahoitusta voi hakea investointihankkeeseen, jossa syntyy selkeitä ja mitattavia ympäristölle hyödyllisiä vaikutuksia. Kestävä rakentaminen ja energiatehokkuus kuuluvat rahoitettaviin hankekategorioihin. Tähän mennessä rahoitetuissa hankkeissa on useita kestävän rakentamisen kohteita, muun muassa koulurakennuksia, asuinrakennuksia ja palveluasumisyksikköjä.

Lue lisää: www.kuntarahoitus.fi/vihrea-rahoitus