Elinkaarimallin ABC – Osa 2: Mihin sitä elinkaarimallia tarvitaan?

Juho Paananen

Emme elä täydellisessä maailmassa

Täydellisessä maailmassa rakennetaan rakennus, kun sille tulee tarve ja sitten sitä käytetään niin kauan kuin on tarpeen. Mutta koska maailma ei ole täydellinen, niin syitä elinkaarimallin käyttämiseen on lukuisia.

Tee pikatesti: Tarvitsetko sinä elinkaarimallia?

  1. Valitse tilanteet, jotka ovat tuttu juttu tai arkipäivää sinun kuntasi rakennuksissa:
  • Rakennus ei kestä suunnitellusti
  • Rakennuksen huollot ja peruskorjaukset ovat kalliita
  • Rakennus on hankala pitää puhtaana
  • Rakennuksessa on kosteusvaurio
  • Rakennuksessa on sisäilmaongelma
  • Rakennuksen ylläpidolle ei budjetoida riittävästi määrärahoja
  1. Laske tulos:
  • Nolla valintaa: Onneksi olkoon, kunnassanne menee todella hyvin! Nosta jalat pöydälle ja nauti tilanteesta. Sinulla onkin aikaa jatkaa lukemista ihan vaan ajankuluksi.
  • Enemmän kuin nolla valintaa: Ei hätää, et ole yksin ongelman kanssa! Teidän kunnassanne on kuitenkin syytä harkita elinkaarimallia rakennuksien hankintavaihtoehtona. Kannattaa jatkaa lukemista…

Elinkaarimallin oikeutus

Elinkaarimallia tarvitaan siis ratkaisuksi rakennuksiin liittyviin ongelmiin. Ongelmien syistä ollaan montaa mieltä, mutta näkemyseroista huolimatta on selvää, että suunnittelun, rakentamisen, ylläpidon ja käyttöön liittyvien vastuiden ja velvollisuuksien selkeä määrittely on hyväksi kaikkien osapuolien kannalta.

Haasteita ovat mm. nämä:

Kestävän rakentamisen mahdottomuus

Lainatakseni erästä valveutunutta rakennuttajapäällikköä: ”Kyse ei ole laaduntuottamiskyvystä, vaan laaduntuottamishalusta”. Huonon rakentamisen yksi syistä ovat siis rakentajien väärät intressit. Urakoitsijan viivan alle jää enemmän rahaa, kun ei tehdä ihan viimeisen päälle parasta, vaan vähän sinne päin. Tämä ei nyt ole maata mullistava huomio, elämmehän markkinataloudessa, mutta tavanomaisen rakennusurakan takuuaika, se kaksi vuotta, on intressiristiriitojen vuoksi joka tapauksessa käsittämättömän lyhyt.

Ennen kuin noitavaino yltyy ja rakentajia tuomitaan roviolle, otetaan yhdessä tilanteesta hieman etäisyyttä. Toisella puolen pöytää on nimittäin yhtä lailla vikaa. Urakoitsijan on täysin mahdotonta voittaa rakennushankkeen kilpailutusta laadukkaalla kokonaisuudella, jos hinta on ainoa mikä ratkaisee.

Tilaajan osaamattomuus kilpailutuksessa ja kulissien takana tapahtuva poliittinen paini ovat yhtä lailla syinä huonoon rakentamiseen. Jos kilpailutuksessa ei huomioida tarjotun rakennushankkeen arvioitua toteutuksen laatua, päädytään puhtaaseen hintakilpailuun ja tällöin urakoitsija on pakotettu tarjoamaan vähän sinne päin ratkaisua. Onnistuneen kilpailutuksen kikat eivät ole kuitenkaan tämän kirjoituksen aiheena, joten ei niistä sen enempää. Tyydyn toteamaan, että Suomen kunnista ja kaupungeista löytyy niin huonoa kuin myös erinomaista kilpailutusosaamista. Ja Suomessa osataan rakentaa, kunhan tilaajan ja urakoitsijoiden intressit ovat yhtenevät. Hyvää saadaan aikaiseksi, kun tilaaja on valmis maksamaan laadukkaasta toteutuksesta ja urakoitsija on valmis kantamaan vastuun oman toteutuksensa laadusta.

Idea alkaa hahmottua

On mahdotonta rakentaa erinomaista rakennusta, jos suunnitelmat ovat huonot. Rakennuksen suunnittelun vaikutukset ulottuvat rakennuksen koko elinkaaren ajalle rakentamisesta käyttöön ja ylläpitoon ja lopulta rakennuksen purkamiseen saakka. Ennen kaikkea suunnittelun laatu vaikuttaa rakennuksen elinkaaren aikaisiin kustannuksiin eli mm. siivoukseen ja ylläpitoon.

Suomessa osataan suunnitella hyviä ja elinkaarikustannuksiltaan edullisia rakennuksia, kunhan suunnittelijan intressit ovat oikeat. Huomaatko, taas pitää intressien olla kunnossa. Tässähän hahmottuu selkeä kaava onnistuneelle hankkeelle. Eli jos suunnittelun laatu vaikuttaa valmistumisen jälkeiset 20 vuotta rakennuksen käytettävyyteen ja sen ylläpidon helppouteen sekä edelleen palveluntuottajien palkkioihin, on selvää, että suunnitelmiin panostetaan. Jos taas suunnittelu toteutetaan erillään rakentamisesta, eikä suunnittelijan palkkapussin paksuuteen vaikuta suunnittelun toimivuus rakennuksen käyttöjakson aikana, voidaan päätyä tilaajan kannalta vähemmän suotuisaan lopputulokseen.

Laadukkaan suunnittelun tulee olla erottamaton osa rakennushanketta ja poikkeus vahvistaa tässäkin tapauksessa säännön: vaikka Pisan kaltevasta tornista tulikin suosittu turistinähtävyys, niin suomalaiset homekoulut tuskin vetävät turisteja vielä 850 vuoden päästäkään. Tehdäänpä nämä suunnitteluhommat siis kerralla kunnolla.

Ylläpito x 3

Luulitko jo, että unohtaisin mainita rakennuksen vaativan ylläpitoa. Vaikka hyvällä suunnittelulla ja rakentamisella voidaan vaikuttaa merkittävästi ylläpidon määrään ja kustannuksiin, ovat niihin tehdyt panostukset kuitenkin aivan yhdentekeviä, mikäli ylläpito laiminlyödään. Arvasit oikein: rahallinen intressi, keppi tai porkkana, johtaa tässäkin lähtökohtaisesti hyvään lopputulokseen.

Kunnissa ja kaupungeissa on usein käytössä rajallinen määrä euroja, työvoimaa ja osaamista. Tällöin on suuri houkutus käyttää budjettieurot uuden koulun rakentamiseen kuin jo olemassa olevien koulujen vuosittaisen ylläpidon turvaamiseen. Tällainen päätös voidaan tehdä tietoisesti tai tiedostamatta. Jälkimmäistä ei pitäisi tapahtua enää tänä päivänä ja korostan, että vastuullisesti talouttaan hoitavan kunnan on varattava rakennusten ylläpidolle riittävästi euroja ja muita resursseja. Se on kunnan (lue veronmaksajien) kannalta elinkaarikustannuksilta edullisin vaihtoehto ja turvaa käyttäjille toimivan ja terveellisen toimintaympäristön.

Elinkaarimalli on avaimet käteen -ratkaisu

Rakennushankkeen hyvä lopputulos voi kaatua suunnittelun, rakentamisen tai ylläpidon aikana tehtyihin huonoihin valintoihin. Mikä ratkaisuksi? Miten suunnittelija saadaan kantamaan vastuu suunnitelmistaan, miten urakoitsija vastuu rakentamisestaan ja tilaaja sitomaan riittävästi resursseja ylläpitoon? Ja vielä samassa rakennushankkeessa yli 20 vuoden ajan?

Tadaa: vastaus on elinkaarimalli! Hanki suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yhtenä kokonaisuutena siten, että vastuu niiden laadusta on 20 vuoden ajan yhdellä sopimuskumppanilla. Saat suunnittelun ja rakentamisen KVR-urakkasopimuksella. Maksat siis ihan normaalisti suunnittelusta ja rakennusurakasta aivan kuten missä tahansa rakennushankkeessa. Erona on, että suunnittelijan ja urakoitsijan vastuut niiden laadusta venytetään 20 vuoden mittaiseksi nivomalla KVR-urakkasopimus erottamattomasti yhteen tulevan käyttöjakson kanssa.

Käyttöjakson aikaiset palvelut ostat samalta sopimuskumppanilta 20 vuoden mittaisella palvelusopimuksella. Palvelusopimuksessa palveluntuottaja lupautuu toimittamaan sinulle sellaiset kiinteistön ylläpidon ja kiinteistönhoidon palvelut, joilla kiinteistön hyvä kunto taataan. Tilaajana sinä lupaudut maksamaan näistä ylläpidon ja kiinteistönhoidon palveluista ennalta sovitun euromäärän mukaisesti. Ja mikä parasta, sinä tiedät näiden palveluiden seuraavan 20 vuoden kustannukset allekirjoitushetkellä.

Mutta kuitenkin…

Rakennuksen kulumiseen ja useisiin rakennuksissa ilmeneviin ongelmiin vaikuttavat osaltaan merkittävästi rakennuksen käyttäjät. Tätä tosiasiaa ei elinkaarimalli muuta. Vastuu käytöstä on tilaajalla. Palveluntuottaja ei voi ottaa vastuuta käyttäjien poikkeuksellisesta toilailusta.

Käyttäjien vastuista ja velvollisuuksista sovitaan kuitenkin elinkaarimallissa sen verran yksityiskohtaisesti, että tilaaja voi varsin yksiselitteisesti ohjeistaa tilan käyttäjiä toimimaan sopimuksen velvoittavalla tavalla.

Koko juttu pähkinänkuoressa

Elinkaarihankkeessa pystytään siis ratkaisemaan suunnittelun, rakentamisen, kiinteistön ylläpidon ja käytön vastuiden tyypillinen pirstaleisuus ja intressiristiriidat ihan vaan sopimalla näistä etukäteen. Tilaajan vastuulla on maksaa palveluista ja ohjeistaa käyttäjien toimintaa. Palveluntuottajan vastuulla ovat kaikki muut rakennuksen käytettävyyteen ja kuntoon liittyvät asiat.

Seuraavassa blogissa saatat yllättyä, kun kerron mitä elinkaarimalli maksaa.

Kirjoittaja työskentelee apulaisjohtajana mm. elinkaarihankkeiden neuvonantoa tarjoavassa Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy:ssä.

 

Lue myös:

Elinkaarimallin ABC – Johdanto: Lämpiöstä parrasvaloihin

Elinkaarimallin ABC – Osa 1: Mikä on elinkaarimalli?