Ennakointi ja elinkaaren hallinta – lääkkeet rakentamisen laatuongelmiin

Teksti: Soili Helminen | Kuvat:

Elinkaarimallissa urakoitsija hoitaa suunnittelun ja rakentamisen sekä ottaa myös vastuun huolloista ja korjaamisista ennalta sovitun elinkaaren ajaksi. Rakennuksissa elinkaarisopimuksen kesto on usein 20–25 vuotta. Kunta maksaa sopimuskauden aikana urakoitsijalle palvelumaksua.

Elinkaarirakentamisesta on Suomessa puhuttu pitkään, mutta elinkaarimallilla on rakennettu koko maassa vasta muutamia kymmeniä rakennuksia. Espoo on suomalaiskaupunkien joukossa poikkeus: käytössä on jo kahdeksan elinkaarimallilla rakennettua koulua, yhdeksäs on valmistumassa ja neljästä uudesta elinkaarihankkeesta on jo sovittu.

Espoo on soveltanut elinkaariajattelua myös muissa kuin täysin puhdasoppisissa elinkaarihankkeissa. Esimerkiksi iso sairaalahanke toteutettiin kevennettynä elinkaarihankkeena. Hanke toteutettiin suunnittele ja rakenna -urakkana. Urakkaan kuuluva 10-vuotinen ylläpitosopimus on perinteistä elinkaarimallia lyhyempi.

Miksi Espoo luottaa elinkaarimalliin?

– Tavoittelemme elinkaarimallilla kiinteistöriskin jakamista ja parempaa rakentamisen laatua. Kun urakoitsija vastaa myös ylläpidosta, se tekee laadukkaita ja itselleen helposti ylläpidettäviä kohteita. Elinkaarisopimus sitoo myös toteutuksen aikataulua: kohteet valmistuvat ajallaan, sanoo Espoon Tilapalvelut-liikelaitoksen toimitusjohtaja Maija Lehtinen.

– Usein ajatellaan, että elinkaarihanke on perinteistä urakointia kalliimpi. Me kuitenkin haemme elinkaarimallilla paitsi laatua, myös kokonaistaloudellisuutta. Se on toteutunut, kun huomioi että kokonaisuuteen sisältyvät ylläpito ja pitkän tähtäimen suunnitelman mukaiset työt. Rakentaja kantaa myös riskin suunnittelusta ja toteutuksesta, minkä arvo on meille merkittävä.

Elinkaarimalli on käyttäjien mieleen

Espoon ensimmäinen elinkaarihanke oli vuonna 2003 valmistunut Kuninkaantien lukio ja liikunta- ja uimahalli.

– Vielä meillä ei ole kokemusta siitä, mitä tapahtuu elinkaarijakson päättyessä. Kaupungin kannalta isoin riski on siinä, että rakennuksen jäännösarvo alenee merkittävästi sopimuksen päätyttyä, Lehtinen sanoo.

Tähän mennessä kaikki kokemukset ovat olleet positiivisia. Lehtisen mukaan sekä päättäjät että tilojen käyttäjät uskovat, että elinkaarihankkeissa kiinteistöjen ylläpito on korkeatasoisempaa kuin muissa kohteissa. Toisaalta elinkaarihankkeiden ylläpitoon budjetoidaan huomattavasti enemmän kuin kaupungin omien kohteiden ylläpitoon.

– Kuninkaantie saa edelleen erittäin hyvää palautetta käyttäjiltä. Samaa viestiä olemme saaneet kaikista muistakin elinkaarikohteista. Rakentamisen ja ylläpidon yhteen nivominen selvästikin toimii: kukapa nyt itselleen huonoa tekisi?

Tulipalojen sammuttelusta ennakointiin

– Meidän tehtävänämme on varmistaa, että tilat ja niiden pihaympäristöt ovat tarkoituksenmukaisia ja käyttäjien toiminnallisten vaatimusten mukaisia, helposti huollettavia, muuntojoustavia ja elinkaareltaan pitkäikäisiä.  Uuden opetussuunnitelman myötä koulutilahankkeissa korostuu vahvasti muuntojoustavuus. Reunaehtoja suunnittelulle ja rakentamiselle asettavat myös muun muassa energiatehokkuusmääräykset, kaupungin ilmasto-ohjelma ja esteettömyysohjelma, Maija Lehtinen kuvaa Espoon tilainvestointien suunnittelua.

– Elinkaarihankkeista omaksuttua aktiivista ja ennakoivaa ylläpitoajattelua pitää laajentaa muihinkin rakennuksiin. Laadukas ylläpito ja oikein ajoitettu pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma takaa tilojen pysymisen terveenä.

Espoossa ennakoivaan ylläpitoon on panostettu muun muassa ottamalla käyttöön kaikissa kaupungin tiloisssa sähköinen huoltokirja, johon kirjataan kaikki tehdyt toimenpiteet ja huoltosuunnitelmat. Myös kuntoarvioita ja -tutkimuksia tehdään tilannekuvan pohjaksi jatkossa enemmän kuin aiemmin – jo ennen kuin ongelmia havaitaan.

Homekoulukeskustelu ryöpsähti keskusteluun kevään kuntavaalien mittaan. Lehtinen muistuttaa, että vaikka sekä kuntalaiset että poliitikot ovat aktivoituneet aiheen suhteen, virkamiehen on pidettävä pää kylmänä.

– Espoossakin sisäilmaongelmiin reagoiminen on ollut tulipalojen sammuttelua. Nyt on hyväksyttävä se, ettei kaikkia ongelmia voi ratkaista heti. Sisäilmaongelmat ovat vakava asia, ja ne hoidetaan parhaiten, kun tilanne ja kohteiden kunto kartoitetaan ensin kunnolla ja sitten suunnitellaan korjaustoimenpiteet, jotka todella vaikuttavat ongelmien perimmäiseen syyhyn.

Espoo on mukana Kuivaketju10-verkostossa, jossa pyritään estämään kosteusvaurioiden syntyminen rakennusprosessin kaikissa vaiheissa.

– Sisäilmaongelmat ovat koko Suomen laajuinen ongelma. Tähän asti jokainen kunta ja kaupunki on pohtinut samoja ongelmia. Osaamista on kertynyt paljon, ja tietoa jakamalla meillä kaikilla olisi paljon voitettavana ja työtä säästettävänä, Lehtinen sanoo. Yhteistyötä tulisi lisätä myös tämän ongelman ratkaisemisessa.

Tiukka budjetti ohjaa etsimään vaihtoehtoja

Rakennushankkeiden suunnittelua Espoossa ohjaa talousarvion yhteydessä tehtävä kymmenen vuoden investointiohjelma. Investointiohjelmassa on tiukka investointikatto, joka rajoittaa erityisesti toimitilahankkeiden toteuttamista.

Tämän vuoksi kaikki Espooseen rakennettavat uusinvestoinnit, korjaukset ja peruskorjaukset priorisoidaan tarkasti. Kaupungin lähivuosien investoinnit ovatkin pääosin kouluja ja päiväkoteja.

– Elinkaarimalli kuuluu varmasti jatkossakin meidän hankkeiden toteutusvalikoimaamme. Kun investointiohjelma on tiukka, etsimme kuitenkin jatkuvasti uusia ratkaisuvaihtoehtoja välttämättömille tilatarpeille. Kaikki vaihtoehtoiset mallit – vuokraaminen, rahastomalli, leasing sekä yksityisen ja julkisen toimijan kumppanuuteen perustuvat PPP-mallit – ovat selvityksen alla, Lehtinen sanoo.

Kimurantti hankintaprosessi

Elinkaarihankkeiden hyvien ominaisuuksien lista on vakuuttava. Onko niissä mitään kielteistä?

– Elinkaarihankinta on hyvin työllistävä prosessi. Meillä hankinnan ja sopimuskokonaisuuden neuvonnassa kumppanina on jo ollut Kuntarahoituksen tytäryhtiö Inspira, jonka osaamista olemme ehdottomasti tarvinneet kokonaisuuden hallitsemisessa. Inspiralla on ollut erittäin ammattimainen ja vastuullinen ote ja olemme saaneet heiltä hyviä kehitysideoita. Vuosien varrella olemmekin yhdessä kehittäneet sekä hankinta-asiakirjoja että hankinnan prosessia, Maija Lehtinen sanoo.

Espoon kaupungin viimeisimmät elinkaarihankesopimukset allekirjoitettiin vuoden 2017 keväällä YIT:n ja Caverionin yhteenliittymän kanssa. Sopimukset koskevat Kirstin koulun ja päiväkodin peruskorjausta sekä Viherlaakson koulun ja lukion peruskorjausta ja laajennusta. Näiden kohteiden hankinta on jo viides elinkaarihankkeen kilpailutus, jossa Inspira on toiminut kaupungin neuvonantajana. Viidessä Inspiran avulla neuvotellussa elinkaarihankkeessa Espoo on hankkinut jo 11 koulua, joissa on yhteensä lähes 10 000 oppilasta.

Erityisen kimurantteina elinkaarihankinnan kohteina Lehtinen pitää juuri peruskorjaushankkeita.

– Elinkaarihankkeessa kiinteistöriski on sopimuskauden ajan urakoitsijalla. On ymmärrettävää, että urakoitsijan on helpompi arvioida riskejä uudiskohteessa, jossa materiaalivalinnat ja rakentamisprosessi on alusta alkaen omissa käsissä. Peruskorjauskohteisiin on siksi ollut vaikea löytää riittävästi tarjoajia: jatkossa meidän on niissä harkittava mahdollisuutta riskin jakamisesta tarjoajien kanssa, jotta saisimme enemmän kiinnostuneita tarjoajia toteuttamaan hankkeita.